Rewitalizacja jest pojęciem, które na dobre zagościło w słowniku osób kreujących rozwój społeczno-gospodarczy jednostek samorządu terytorialnego. Okazuje się jednak, że często jest rozumiana jako proces ograniczający się jedynie do przedsięwzięć infrastrukturalnych. W związku z tym warto przedstawić jej definicje oraz cechy charakterystyczne dla tego procesu. W literaturze dotyczącej rewitalizacji często przewija się definicja rewitalizacji autorstwa prof. Krzysztofa Skalskiego: Właściwa definicja określa rewitalizację jako kompleksowy program remontów, modernizacji zabudowy i przestrzeni publicznych, rewaloryzacji zabytków na wybranym obszarze, najczęściej dawnej dzielnicy miasta, w powiązaniu z rozwojem gospodarczym i społecznym. Rewitalizacja to połączenie działań technicznych – jak np. remonty – z programami ożywienia gospodarczego i działaniem na rzecz rozwiązania problemów społecznych, występujących na tych obszarach: bezrobocie, przestępczość, brak równowagi demograficznej. Niewłaściwym jest więc mówić o rewitalizacji jednego budynku, czy rewitalizacji placu miejskiego, jeśli te działania dotyczą jedynie modernizacji budynków, czy rewaloryzacji zabytków.

W literaturze można spotkać także definicje, które w bardziej dosadnym tonie określają proces rewitalizacji, np. autorstwa dr Andreasa Billerta: Rewitalizacja to kompleksowy proces odnowy obszaru zurbanizowanego, którego przestrzeń, funkcje i substancja uległy procesowi strukturalnej degradacji, wywołującej stan kryzysowy, uniemożliwiający lub znacznie utrudniający prawidłowy rozwój ekonomiczny i społeczny tego obszaru, jak i zrównoważony rozwój całego miasta.

W definicji tej należy zauważyć, iż:

• Proces odnowy jest skierowany na obszar zurbanizowany. Używa się tego pojęcia do działań prowadzonych na terenach będących częściami miast, na obszarach poprzemysłowych lub powojskowych, a nie do procesów odnowy np. centrów wsi;
• Rewitalizacja jest prowadzona na obszarach, gdzie mamy do czynienia ze zjawiskiem degradacji, czyli stanem kryzysowym. Oznacza to, że nie prowadzi się rewitalizacji na terenach, które nie mogą być zdefiniowane jako zdegradowane, znajdujące się w kryzysie;
• Degradacja ma obejmować przestrzeń, funkcję i substancję. To znaczy, że możemy mówić o obszarze zdegradowanym w sytuacji, gdy na danym terenie stan kryzysowy występuje nie tylko w odniesieniu do sfery architektoniczno-urbanistycznej (substancja) danego obszaru, czy przestrzennej, ale także jest związany ze sferą gospodarczą i społeczną (funkcja) terenu. Warto w tym miejscu podkreślić, że rewitalizacja ma rozwiązywać problemy danego obszaru związane ze wszystkimi sferami, a nie jedną z nich. Dlatego też nie można mówić o rewitalizacji w miejscu, gdzie planowane są do wdrożenia jedynie przedsięwzięcia związane np. z remontem zniszczonych miejskich kamienic, czy budową infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, a pomijające działania bezpośrednio wpływające pozytywnie na rozwój ekonomiczny i społeczny danego obszaru. Wręcz przeciwnie, działania infrastrukturalne powinny być narzędziem do osiągnięcia celów ekonomicznych i społecznych i być tym celom podporządkowane.Inne istotne cechy rewitalizacji, które nie wynikają wprost z przytoczonej definicji przedstawiają się w sposób następujący:
• proces rewitalizacji musi być prowadzony we współpracy podmiotów reprezentujących wszystkie sektory życia społeczno-gospodarczego: podmiotów publicznych (na czele z samorządem gminy), lokalnych przedsiębiorców, osób prywatnych oraz organizacji pozarządowych, a także kościołów;
• rewitalizacja ma charakter kompleksowy, to znaczy w jej ramach prowadzony jest szereg wielowątkowych, wzajemnie uzupełniających się i wzmacniających działań, mających na celu wywołanie jakościowej pozytywnej zmiany na zidentyfikowanym obszarze. Z pewnością kompleksowy remont nawet najbardziej zniszczonego, ale tylko jednego, budynku nie może być uznany za rewitalizację.Działania dotyczące rewitalizacji obejmują zatem w głównej mierze zdegradowane obszary miejskie. Celem tych działań jest najczęściej znalezienie dla tego terenu nowego zastosowania lub przywrócenie jego pierwotnego stanu i funkcji, tak, aby wykorzystać ich potencjał (np. centra miast). Rewitalizacja może także dotyczyć terenów poprzemysłowych i powojskowych.